Rückzahlung der Mietkaution bei Kündigung der Wohnung

Viele Vermieter verlangen von einem neuen Mieter eine Mietkaution:

– Diese beträgt oftmals drei Nettokaltmieten
– Die Mietkaution muss in der Regel mit der ersten Monatsmiete überwiesen werden
– Der Mieter kann eine Aufteilung in drei bis sechs Monatsraten vereinbaren
– Der Vermieter muss die Mietkaution so anlegen, dass marktübliche Zinsen auflaufen.

Die Mietkaution dient als Sicherheit für die Mietsache, sie kommt zum Einsatz, wenn der Mieter Teile der Wohnung beschädigt. Bei einer Kündigung kann der Mieter die Kaution zurückverlangen – der Vermieter wird die Wohnung vor der Auszahlung in der Regel gründlich überprüfen. Zu Unstimmigkeiten kommt es häufig, wenn der Vermieter vom Mieter Schadenersatz verlangt. Der Mieter verweigert den Schadensersatz, weil er den Standpunkt vertritt, dass es sich um eine normale Abnutzung handelt.

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Generell wird eine Mietkaution nicht ohne Prüfung ausgezahlt. Der Vermieter hat das Recht, einen Teil der Kaution einzubehalten, wenn Teile der Mietsache zerstört oder nachhaltig beschädigt wurden. Handelt es sich hingegen um eine normale Abnutzung, muss der Vermieter die Kosten für die Instandsetzung tragen. Der Mieter muss in diesem Fall die volle Kaution inklusive der während der Mietzeit aufgelaufenen Zinsen zurückerstattet bekommen.

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Bestehen offene Forderungen aus Mietzahlungen oder Nebenkostenabrechnungen, darf der Vermieter den betreffenden Teil der Kaution einbehalten. Dies betrifft nicht nur die Forderung selbst, sondern auch die Zinsen.

 

Nebenkostenabrechnung prüfen

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Die Nebenkostenabrechnung wird häufig auch als „Zweite Miete“ bezeichnet. Grund dafür ist, dass die monatlichen Kosten in preiswerten Wohnungen den Wert der Mietzahlung übersteigen können. Die als Kaltmiete bezeichnete Zahlung für die Überlassung des Wohnraumes enthält keine Nebenkosten. Dies bedeutet, dass der Mieter einen monatlichen Abschlag für alle anfallenden Kosten trägt, die mit seiner Wohnung in Zusammenhang stehen. Dazu gehören die Kosten für Heizung und Warmwasser, für die Grundsteuer, den Schornsteinfeger, für Versicherungen, für Müll und für die Beleuchtung des Treppenhauses. Weitere Kosten, die dem Mieter vom Vermieter in Rechnung gestellt werden können, betreffen die Reinigung der Flure, die Gartenpflege, die Kosten für die Schneebeseitigung im Winter, den Hausmeister und einiges mehr.

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Die Nebenkostenabrechnung wird dem Mieter in der Regel einmal im Jahr zugestellt. In der Rechnung sind alle Kosten aufgeschlüsselt. Der monatliche Abschlag, der vom Mieter gezahlt wurde, wird in Abzug gebracht. Ergibt sich ein Plus, bekommt der Mieter eine Auszahlung des Guthabens. Alternativ kann es mit künftigen Abschlägen verrechnet werden. Ein negativer Betrag muss vom Mieter innerhalb einer Frist von vier bis sechs Wochen ausgeglichen werden.

Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung sofort nach Erhalt gründlich prüfen. Es dürfen nur Kosten in Abzug gebracht werden, die tatsächlich angefallen sind. Wenn im Winter beispielsweise kein Schnee gefallen ist, muss kein Winterdienst bezahlt werden. Gleiches gilt für die Treppenreinigung, wenn diese von den Mietern übernommen wird. Vermieter versuchen häufig, den Mietparteien Kosten in Rechnung zu stellen, die gar nicht aufgelaufen sind oder die nicht abgerechnet werden dürfen. Der Mieter muss diese Kosten nicht bezahlen. Wird die Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt, kann sie entsorgt werden. Es gibt die gesetzliche Vorgabe, dass die Nebenkostenabrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ beim Mieter eingegangen sein muss.

Weitere Fehler ergeben sich aus falschen Wohnungsgrößen: Einige Kosten werden nach den Quadratmetern aufgeschlüsselt. Falsche Wohnungsgrößen ergeben eine falsche Abrechnung. Auch der Hausmeister, die Kosten für die Wohnungsverwaltung oder für Reparaturen werden gern auf den Mieter übertragen. Mitunter bedürfen diese Kosten einer Überprüfung. Mieter sollten wissen, dass sie einer Nebenkostenabrechnung widersprechen dürfen. Verbraucherzentralen und der Mieterschutzbund bieten eine Beratung für alle Fragen der Nebenkostenabrechnung an.

 

Auszug und Schönheitsreparaturen – Infos für Mieter zur Renovierung der Wohnung

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Viele Vermieter nehmen in ihren Mietverträgen eine Klausel auf, nach der die Renovierung der Wohnung vom Mieter durchzuführen ist. In einigen Mietverträgen sind sogar Zeiträume enthalten, innerhalb derer eine neue Renovierung zu erfolgen hat.

Grundsätzlich besagt eine Vorschrift des BGB jedoch, dass der Mieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist. Aus diesem Grund kommt es nicht selten zu Konflikten zwischen dem Mieter und dem Vermieter, die vor dem Richter enden. Urteile, die eine Wohnungsrenovierung betreffen, gibt es viele. Grundsätzlich müssen alle Klauseln, die ein Vermieter in seinen Mietvertrag aufnimmt, mit dem BGB zu vereinbaren sein. Ist dies nicht der Fall, wird die Klausel von einem Richter für unwirksam erklärt. In der Folge muss der Mieter die entsprechenden Vorschriften nicht beachten. Dies gilt auch dann, wenn bezüglich der Renovierung mehrere Vorgaben im Mietvertrag festgehalten sind. Entspricht auch nur eine dieser Klauseln nicht den Vorgaben des BGB, ist der gesamte Paragraph nichtig. Viele Vermieter versuchen den Mieter per Vereinbarung zu einer Renovierung zu verpflichten. Zeigt sich der Mieter mit dieser Vereinbarung einverstanden, muss er die Renovierung auch dann übernehmen, wenn die Klausel eigentlich unwirksam ist.

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Oftmals wird festgelegt, dass die gesamte Wohnung beim Auszug zu renovieren ist. Diese Bestimmung ist nicht wirksam, wenn der Mieter die Wohnung nur für einen sehr kurzen Zeitraum gemietet hat. In diesem Fall reicht es aus, wenn er „Schönheitsreparaturen“ durchführt. Er bessert Fehler aus, ohne den gesamten Raum neu zu streichen oder zu tapezieren.

Grundsätzlich gilt, dass gravierende Veränderungen am Mietobjekt beim Auszug rückgängig gemacht werden müssen. Dies betrifft auch die Renovierung: Wände, die beispielsweise in Schwarz oder in knalligen Neonfarben gestrichen oder bunt angemalt wurden, müssen beim Auszug in den Ausgangszustand zurückversetzt werden.

 

Sichtbarer Sonnenschutz ist mit dem Vermieter abzustimmen

Fensterrichtung

Viele Wohnungen sind so gebaut, dass das Wohnzimmer nach Süden ausgerichtet ist. Auf dem Balkon oder auf der Terrasse kann vom Mittag bis zum späten Abend die Sonne genossen werden. Oftmals ist es bauartbedingt so, dass nicht nur das Wohnzimmer, sondern auch andere Räume von der direkten Sonneneinstrahlung betroffen sind. Soll in diesen Räumen das Büro oder das Schlafzimmer untergebracht werden, wünschen sich viele Mieter einen Schutz vor der direkten Sonneneinstrahlung. Ein solcher ist an heißen Tagen auch im Wohnzimmer sinnvoll, damit sich der Raum nicht so aufheizt.
In vielen Gebäuden sind Sonnenschutzmechanismen bereits installiert. Rollos oder Jalousien, die manuell oder elektrisch betätigt werden, können bereits beim Bau in die Fenster integriert sein. Dies ist für den Mieter sehr vorteilhaft, denn er mietet die Wohnung oder das Haus mit einem wirksamen Schutz vor Sonneneinstrahlung, ohne dass er selbst Maßnahmen ergreifen muss.

Ist das Mietobjekt nicht mit einem solchen Schutz ausgestattet, muss der Mieter abwägen, ob er die Installation des gewünschten Sonnenschutzes vornehmen darf. Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter an dem Mietobjekt keine baulichen Veränderungen durchführen darf. Dies betrifft viele Sonnenschutzmechanismen, die von außen fest an dem Gebäude angebracht werden können. Diese gelten grundsätzlich als bauliche Veränderung und bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

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Jalousien oder Rollos, die von innen angebracht und manuell betätigt werden, sind in der Regel nicht genehmigungspflichtig. Dennoch muss der Vermieter bei der Installation aufpassen: Es ist oftmals untersagt, in die Fenster Löcher zu bohren. Die Löcher, die in die Wände gebohrt werden dürfen, können vom Vermieter begrenzt sein. Eine gute Option ist in diesem Fall beispielsweise, ein Plissee ohne bohren anzubringen. Darüber hinaus muss der Mieter berücksichtigen, dass der Vermieter beim Auszug den Rückbau des Sonnenschutzes verlangen darf. Soll das gemietete Haus oder die Wohnung mit einem Sonnenschutz ausgestattet werden, ist es ratsam, dies mit dem Vermieter vor dem Kauf abzusprechen. Eine Ausnahme bilden Fensterdekorationen, die einem Schutz vor Sonneneinstrahlung bieten und die ohne Bohrungen an den Fenstern angebracht werden können. Kann der Mieter sie beim Auszug einfach entfernen, ist eine Absprache mit dem Vermieter nicht notwendig.

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AirBnB – das sollten Mieter wissen

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Als AirBnB wird eine neue und moderne Art des Übernachtens bezeichnet. Vor allem junge Leute und Menschen mittleren Alters, die in größeren Städten eine Übernachtungsmöglichkeit benötigen, buchen nicht mehr automatisch ein Zimmer in einem Hotel oder in einer Pension. AirBnB ist eine Alternative, die preisgünstig ist und immer beliebter wird. Das Konzept ist einfach: Die Partner von AirBnB bieten eine kostenlose Übernachtungsmöglichkeit in ihren eigenen vier Wänden an. Dabei steht nicht der Komfort im Vordergrund, sondern die Möglichkeit, Kosten für die Übernachtung in einem Hotel oder einer Pension zu sparen. Es reicht aus, wenn der AirBnB-Partner eine Couch zum Schlafen oder eine Luftmatratze bereitstellt. Steht ein Gästezimmer in der Wohnung zur Verfügung, kann dieses gern angeboten werden. Im Gegenzug bietet der Gast seine Wohnung ebenfalls zur Übernachtung an. Der Austausch erfolgt über Internetportale. Wird eine Übernachtungsmöglichkeit angefragt, muss der Mieter der Wohnung selbst nicht verreist sein. Er kann seinen Gast zu Hause persönlich empfangen. So entstehen neue Bekanntschaften und Kontakte mit internationalem Charakter.

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In Bezug auf die gesetzlichen Vorgaben, die AirBnB betreffen, sollten sich Mieter von Häusern und Wohnungen im Vorfeld genau informieren. Prinzipiell geht es den Vermieter nichts an, welche Gäste der Mieter in seine Wohnung einlädt und dort übernachten lässt. Dennoch gestatten viele Vermieter nicht, dass die Wohnung für AirBnB-Zwecke genutzt wird. Dem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er seine Wohnung an Touristen weiter vermietet. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter dafür Geld nimmt oder nicht. Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, die Wohnung auf einem Sharingportal anzubieten.
Mieter, die gegen die fristlose Kündigung geklagt hatten, verloren ihren Prozess. Die Gerichte gaben dem Vermieter Recht. Die Gerichte berufen sich in ihrem Urteil darauf, dass Wohnungssharing mit einer Untervermietung der Wohnung gleichzusetzen ist. Der Tourist kann nicht als Besucher gewertet werden. Dennoch sind Mieter nicht generell vom AirBnB ausgeschlossen: Stimmt der Vermieter zu, kann die Wohnung in der Sharingbörse angeboten werden.
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